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作者｜劉遠舉

知名財經專欄作家

多家智庫研究員

現在，不少地方已經出現了業主提前還房貸困難的現象。

銀行當然不希望客戶提前還貸，按揭貸款屬于優質貸款，帶來穩定的收益，逾期貸款率和不良貸款率也低，提前還貸，會影響銀行的貸款目標與利潤。所以，一些銀行規定了“提前還貸”的賠償標準。

其實，提前還貸并不是才出現的現象，去年8月1日，交通銀行就發布了“對提前還貸補償金收費標準進行調整”的公告，這意味著貸款人如果提前還房貸，就必須支付“罰款”。

促成提前還貸最直接的因素，是存量房貸與新增房貸的利率差變大。伴隨LPR報價多次下調，新增房貸利率大幅下行，當前存量房貸與新增房貸之間的利差在明顯擴大。2021年買房的時候，首套房的利率可達6%以上，而現在的首套最低可低至4%，貸款利率之間的利差高達2個點。

如果貸款100萬元，30年等額本息還款，一個月還款4774元，總還款額171.8萬元；同樣的如果利息提升到6%，一個月還款將達到5995元，總還款額將會上升到215.8萬元。也就是說每個月會多還1200元，總還款會多44萬元。如果貸款更高，達到300萬元，每個月將接近多還4000元。顯然，這是促成很多人提前還貸的最直接因素。

導致提前還貸現象的，還有很多其他原因。

現在很多城市都放松了限購政策，很多城市雖然有著限制開發商降價的政策，但執行起來都很松了，開發商為了回款，也給出了較大的優惠。這會刺激出很多改善型的需求，很多人就會想買第二套房。在買第二套房之前，他們就會還掉第一套的房貸。

另一個置換房產的動機是，目前一線城市限購限貸尚未放松，但很多二線城市都已經放開了。很多人就會賣掉三四線城市的房子，重新在二線城市置業，從而提升資產的穩定性。這也會形成提前還貸的需求。

很多人并不是沒有錢還房貸，而是把錢拿去投資了。但是現在考慮到整體經濟情況不好，以及對未來投資、經營收益的預期不高，人們就會選擇提前還清房貸——反正都賺不到錢，何必再承擔利息呢？

比如，買理財產品就是一種投資。以前銀行理財收益能超過6％，一些嵌套信托的東西，甚至能給到8％。考慮到理財能保持現金的流動性，所以，理財即便趕不上房貸，人們也還是愿意的。但是隨著理財收益下行，這個差異變大了，錢就不如拿去還貸款了。

買房也是一種投資。中國的房租相對房價并不高，房租收益遠遠抵不上房價的利息，但是房價上漲的收益會遠高于利息收益，所以，人們情愿貸款承擔利息，然后享受這個貸款帶來的房價上漲收益。現在，房價不漲了，貸款買房，就變得不劃算了，居民就會把貸款還掉。

總之，提前還房貸的背后，反映的是整個經濟形勢的影響。

當下，國家出臺了許多刺激住房、汽車等消費措施，希望居民增加借貸，擴大消費。同時也出臺了一些支持企業加杠桿的政策。但不管是居民還是企業，卻不愿意擴大杠桿，既不愿意貸款，也不愿意增加消費。雖然利率降低，但銀行的錢仍舊貸不出去。

在嚴厲的疫情管控措施中，很多企業停工停產，倒閉了，很多人失業了，現在雖然疫情已經過去了，一般來說，未來也不會有很高的感染高峰，但企業復蘇可不是冬眠，一到春天就能立刻蘇醒，而是需要一個較長的時間來慢慢恢復。

企業的情況對應著就業，居民面對失業增加，收入增長放緩的預期，自然會采取防御性策略——減少非必要性消費，節約支出，增加儲蓄，以應對未來的不確定性。

在這種狀況下，居民自然沒有信心去增加信貸來進行投資或消費。某種程度上，三年疫情積累的問題，演變成了中長期問題。

那怎么面對居民提前還款的挑戰呢？

首先，銀行應該尊重這種意愿，而不是采取最初合約之外的辦法，阻止居民提前還貸款。契約事關公平，也是一個國家經濟發展的基礎。

減少提前還款最直接的辦法，當然是針對最直接的原因，降低存量房貸的利息。當然，降低存量房貸利率，雖然能減少提前還貸現象，但銀行收益也會隨之降低。

但從公平性上說，利息差異太大是不公平的。銀行靠拖延時間、違約要求罰款的辦法來阻止居民提前還款，也是不公平的。如果算更大的賬，居民不提前還款，這些錢留在經濟運行中，能擴大消費、投資，有利于穩經濟。

宏觀層面，托底房地產，加大基建投資力度，仍是基于路徑依賴的現實辦法。不過，在這條路徑依賴中，要有新思維。

1月5日，央行、銀保監會：新房價格連降3個月的城市，可放寬首套房貸款利率下限。一個上海的新房業主群中，大家討論這個事。有人說：唉，沒多大意思，上海房價又不可能三個月連續下跌，然后眾人嘆息，享受不到這個利好了。

但話說回來，這不就是信心？老百姓有信心，對北京、上海、廣州、深圳，成都有信心，為什么偏偏非要老百姓對遵義、鶴崗，以及類似的三線四線五線城市有信心？既然要老百姓有信心，為何把老百姓、年輕人最想落地生根，成家立業，生娃養老的大城市藏著掖著？這就像商場促銷，最搶手的東西，貨源充足，但卻偏偏不賣，這不是咄咄怪事嗎？

促進就業是最好的提升人們對未來信心的途徑。需要指出的是，促進實體經濟發展的實質，不是在刺激經濟發展，而是在調整產業結構，它的政策目的指向的不是就業、經濟發展，而是某些經濟部門的發展，某些經濟部門的抑制。

這對當下經濟來說，是需要付出的，而不只是收益。為了增進就業，提升人們對經濟的信心，對能大量容納就業的第三產業、服務業，應該予以扶持。

居民手上有了錢，只要對未來有信心，不是消費就是投資。創業大潮中，很多人甚至賣了房去投資。但信心沒了，不投資了，也不會消費，而是會拿去還貸。所以，一切的關鍵還是在于預期與信心。

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